Preguntas y respuestas sobre las nuevas disposiciones y trámites para la compraventa, permuta, donación y adjudicación de la vivienda (+VIDEO)
por Jorge Legañoa Alonso
A partir del próximo 10 de noviembre, entran en vigor el Decreto-Ley 288 y varias resoluciones ministeriales complementarias relacionadas con la compraventa, permuta, donación y adjudicación -por divorcio, fallecimiento o salida definitiva del país del propietario- de viviendas entre personas naturales cubanas con domicilio en el país y extranjeros residentes permanentes en la Isla.
Estos nuevos recursos legales eliminan las autorizaciones previas de las direcciones municipales de la Vivienda y ratifica que solo se podrá ser propietario de una vivienda como residencia permanente y otra en zonas de descanso o veraneo.
La formalización de los diferentes actos de transmisión de la propiedad se realizará ante notario público en el municipio donde esté enclavado el inmueble. Asimismo, se ha previsto la aplicación de los tributos que correspondan que será del 4%.
Con la nueva legislación se pretende, entre otros aspectos, garantizar a los propietarios que puedan disponer de su inmueble como deseen.
Preguntas y respuestas sobre las nuevas disposiciones y trámites:
¿Qué modifica el Decreto-Ley 288?
Modifica fundamentalmente el Capítulo V de la actual Ley General de la Vivienda, que se refiere a los actos de transmisión de la propiedad de la vivienda en lo concerniente a compraventa, donación, permuta y adjudicación, esta última en caso de que el propietario fallezca, salga definitivamente del país, u ocurra el divorcio notarial entre los cónyuges.
¿Puede ser una persona propietario de más de una vivienda en la misma categoría?
NO. Una persona solo podrá ser propietaria de una vivienda en la categoría de residencia permanente y de otra en zonas de descanso o veraneo.
¿Qué implica el concepto de residencia en zona de descanso o veraneo?
Se define como aquel inmueble fuera de la ciudad cuyo fin es inherente al descanso de la familia.
¿Cuáles son los requisitos para la transmisión de la propiedad de una vivienda?
1.- Ser propietario de la vivienda y tener domicilio en Cuba.
2.- La vivienda debe estar inscrita en el Registro de Propiedad del municipio donde esté ubicada.
3.- Tener actualizado el Título de Propiedad, incluyendo la tasación del inmueble.
¿Cuándo debe actualizarse el título de propiedad?
En caso de que en él existan errores, omisiones, no se incluya la tasación del inmueble, o no se precisen las medidas y linderos. También debe hacerse si se han realizado acciones constructivas internas que modifican las características de la vivienda y la descripción no coincide con la que refleja el título de propiedad.
¿Qué pasos seguir para ello?
Acudir a las oficinas de trámites de las direcciones municipales de la vivienda; allí, teniendo en cuenta la evaluación hecha por el representante de la dirección municipal de Planificación Física para comprobar que no existen violaciones urbanas ni constructivas en el inmueble, se solicita al arquitecto de la comunidad elaborar un dictamen con la descripción actual de la vivienda, en el cual deberán incluirse su precio legal, así como la subsanación de errores que pudiera tener dicho título.
Cuando se cuenta con la certificación de Planificación Física, el arquitecto de la comunidad procede a realizar su dictamen. En el caso de que algunas de estas modificaciones contravengan lo normado urbanística y constructivamente, el título no se actualizará, pero el mismo arquitecto indicará a las personas una solución para restablecer el orden.
¿Cómo obtener la tasación de la vivienda?
La tasación del inmueble se obtiene en las oficinas de trámites de la vivienda. A partir de la solicitud del propietario, el arquitecto de la comunidad tiene un periodo de hasta 30 días para concluir su dictamen, incluida la tasación.
¿Quiénes deciden el precio del inmueble para realizar la compraventa?
El precio de venta del inmueble lo deciden las personas. El precio del inmueble que resulta después de la tasación, no tiene por qué coincidir con el que acuerden las partes cuando se realice una compraventa. El valor obtenido de la tasación se tendrá como referencia para el cálculo del impuesto, cuando el declarado por las partes sea menor a este.
¿Por qué es necesario declarar el precio por el que realmente se compró la vivienda?
Es una seguridad jurídica para ambas partes. Al vendedor le sirve para acreditar un determinado ingreso con una constancia legal del mismo, mientras que el comprador obtiene una garantía del dinero que ha dado por ese inmueble, en caso de presentarse algún tipo de afectación futura en el mismo.
¿Cuáles son los requisitos específicos para la compraventa de la vivienda?
Que el vendedor haya liquidado sus adeudos por concepto de pago de la vivienda. Igualmente, el comprador está en la obligación de declarar ante el notario público que no es propietario de otra vivienda como residencia permanente.
La forma de pago del precio acordado entre las partes, entiéndase comprador y vendedor. En este caso, el comprador está en la obligación de acudir a una sucursal bancaria para depositar la cantidad de dinero pactada; a cambio, recibe un CHEQUE DE GERENCIA que entregará al vendedor en presencia del notario al momento de formalizar la compraventa. El notario, por su parte, recogerá en la escritura el número, la fecha y el nombre que aparecen en el cheque.
¿Qué se pretende con la obligatoriedad del trámite bancario?
Se procura ofrecer a las personas una seguridad legal en su inversión y reduce la manipulación de grandes sumas de dinero. El CHEQUE DE GERENCIA puede ser cobrado por el vendedor en el momento que desee.
¿Cuáles son los tributos a abonar tanto por el comprador como por el vendedor?
1.- Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias para quien compra el inmueble.
2.- Impuesto sobre Ingresos Personales para quien vende el inmueble.
En ambos casos el tributo será un 4 % del valor que se declare del inmueble.
¿A partir de qué edad se puede ser propietario de una vivienda?
No existen invalidantes en ese sentido. Cualquier persona, incluidos los menores de edad, con sus representantes legales, puede ser propietario de una vivienda.
¿El Decreto Ley 288 deroga las disposiciones especiales sobre migración interna?
NO. Se mantienen vigentes las disposiciones especiales sobre migración interna. (Decreto Ley 217/97)
Oris Silvia Fernández Hernández, presidenta del Instituto Nacional de la Vivienda. 
"Primeramente, es necesario aclarar que mediante el Decreto-Ley 288 se modifica fundamentalmente el Capítulo V de la actual Ley General de la Vivienda, el cual se refiere a los actos de transmisión de la propiedad de la vivienda en lo concerniente a compraventa, donación, permuta y adjudicación, esta última en caso de que el propietario fallezca, salga definitivamente del país, u ocurra el divorcio notarial entre los cónyuges", señala.
Como principio se mantiene que una persona solo podrá ser propietaria de una vivienda en la categoría de residencia permanente y de otra en zonas de descanso o veraneo, precisa la Presidenta del INV.
"Primeramente es importante destacar que, para que una persona pueda realizar cualquiera de estos actos de transmisión, debe ser propietaria de la vivienda y tener domicilio en Cuba. Como requisitos, la vivienda debe estar inscrita en el Registro de Propiedad del municipio donde esté ubicada y tener actualizado el Título de Propiedad, incluyendo la tasación del inmueble.
